借家権、借地権の相続

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借家権、借地権の相続について

借家権や借地権も、他の財産と同様に相続の対象です。
借家や借地上の建物に住んでいる相続人は、借家権や借地権の名義人が亡くなった場合でも、借家契約・借地契約をそのまま相続します。被相続人と同居していなかった相続人も、借家権や借地権を相続できます。
手続きとしては、家主や地主に契約者の名義変更を依頼することです。相続人の戸籍謄本や被相続人の除籍謄本を要求されることもあります。その際、地主が名義変更料を要求してきても、法律上、支払い義務はありません(契約書にその旨の記載がある場合は別です)。

借家権、借地権

ここでいう「借家権」とは、その字面の通り、建物を借りる権利のことです。借家権の存続期間は、契約においてそれぞれ異なります。

まず、通常の賃貸借契約においては、その期間の満了の際に、家主(大家)が更新(賃貸借の継続)を拒絶するには正当な理由が必要となります。理由がちょっとややこしいですが、借家権はあくまでもその建物(家)を借りる(居住する)ための権利であり、法律によってある程度保護されているということを覚えておいてください。一方、定期賃貸借契約においては、原則として契約は更新されず、存続期間満了で契約は終了します。通常の賃貸借契約か、定期賃貸借契約かは、契約書の記載によって変わります。

次に「借地権」は、建物の所有を目的とする場合に生じる敷地の利用権のことをいいます。
分かりやすく説明すると「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ということで、その第三者から土地を借りる権利を「借地権」といいます。土地を借りた者は第三者(地主)と契約を結び、地代を支払います。つまり、建物は自分の建物だけれど、その下の土地は他人の土地という形態になるのです。そのため、「売却や譲渡、増改築には地主の承諾が必要」「建物を売却する際は、土地の所有権がないために資産価値が低くなる」といった制約が発生します。

以上のように建物や土地を借りる権利である「賃借権」は財産権のひとつで、著作権や特許権などと同様に相続できる権利であり、権利の移転手続きは特に必要ありません。

内縁関係の人は……

借家権や借地権に関しては、たびたび「内縁関係」が問題になる場合があります。ちなみに、内縁関係とは「婚姻の意思と共同生活(同棲(どうせい))の実態がありながら婚姻届を出していない状況」のことと解釈されています(法律には「内縁関係」の明確な定義はありません)。
被相続人(男性)が亡くなったとき、「同居のAさん」が借家権や借地権を相続できるかは大きな問題となります。Aさんは相続人にはなれないのですが、居住用の借家権に関しては、他に相続人がいない場合にAさんでも「借地借家法」の規定によって、借家権を承継できます(借地権には、借家権のようにAさんの居住権を認める特別な規定はありません)。
一方、他に相続人がいる場合ですが、まず賃貸人に対しては、相続人の賃借権を利用して、対抗できるとされています。一方、相続人との関係で、その相続人が借家権を主張してきた場合には、当事者同士で話し合いをすることになります。裁判になった場合、特に被相続人と同居していなかった相続人が住居の明け渡しを求めるケースなどにおいては、Aさんの居住権が認められる場合も増えているようです。
いずれにしても内縁関係の場合には借地権・借家権の相続が問題となりますので、遺言などにおいて明確に定めておくべきです。

注意点

本項のはじめに、借家権や借地権も相続の対象となると述べましたが、以下の点にはくれぐれも注意してください。

  • 相続税と贈与税

→借家権、借地権も相続税、贈与税の対象になります。借地権が高額(都心の一等地など)である場合、税金対策を考えておく必要があるでしょう。

  • 賃貸借と使用貸借

→地主に地代を払っていなかったり、固定資産税の負担程度で土地を借りている場合は、法律で保護された「賃貸借」ではなく「使用貸借」と解釈され、その権利は相続されません。

  • 相続放棄したとき

→相続放棄の手続きをすると、はじめから相続人にならなかったと解釈されるので、借家権・借地権も放棄したことになります。

  • 借家権、借地権の譲渡

→地主や家主(大家)の同意なしに、借り手側が借家権・借地権を売ったりすることはできません。原則、無断譲渡や転貸は、賃貸借契約解除の原因になります。