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換地前の登記済証はあるが換地後の登記済証がない...

質問者:S.N

自身で相続登記を行おうと書類作成していますが、換地された一部の農地について、換地後の登記済証が見当たりません。
ついては、換地前の登記済証はあるが換地後の登記済証がない場合は、どのような手続をすれば相続登記ができるのでしょうか?

  • 回答:遺産相続なび

    相続登記についてはもともと登記済証は必要ありません。 また、換地処分がされた土地について権利変更する際の注意点も見てみましょう。

    ◎現在では登記済証は「登記識別情報」になっている

    前提としての話になりますが、平成18年以降、法務局の順次オンライン化と同時進行する形で「それ以降の権利移転の際には紙の登記済証を発行せず、登記識別情報を発行する」形がとられるようになりました。 12桁のアルファベット、数字を組み合わせた「暗号」のようなものがそれぞれの不動産、名義人ごとに発行され、従来の登記済証の代わりになります。
    ただ、それまでに登記済証が発行されていた物件についてはそこに重ねて登記識別情報が発行されるわけではなく、すでに発行された登記済証が無効になるわけではないため、そのまま使うことができます。
    登記識別情報とは「モノ」ではなく「情報」ですので、次に売却などで権利を移転する際には所有者がその登記識別情報の番号を法務局に申告する形になります。

    ◎そもそも相続登記に登記済証(権利証)はいらない

    相続登記の場合は、戸籍や遺産分割協議書、印鑑証明書などを添付して相続人への名義変更を行うことになり、登記済証や登記識別情報の添付は要求されていません。 相続登記が完了すると、名義を取得した相続人に対しては新たな「登記識別情報」が発行されます。

    ◎換地処分された場合の相続以外での権利移転

    では、相続登記では問題なくできるとして、その他の権利移転についてはどうすればよいのでしょうか? 換地処分がされた場合は、「新しい登記済証(登記識別情報)が発行されるケース、されないケース」があります。

    パターン1.(旧)一つの土地 → (換地後)一つの土地
    パターン2.(旧)一つの土地 → (換地後)複数の土地
    パターン3.(旧)複数の土地 → (換地後)一つの土地

    パターン1と2の場合、換地処分で割り当てられた土地については新たな登記識別情報は発行されず、パターン3の場合にのみ発行されます。 1や2で換地された土地を売却する際には、旧土地について発行されていた登記済証(登記識別情報)を添付することになります。
    また、3については、旧土地の登記済証(登記識別情報)、または換地処分の際に発行された新しい登記済証(登記識別情報)のどちらを添付してもよいことになっています。 ただ、旧土地の登記済証(登記識別情報)を添付する場合はすべての筆の分が揃っていなければならないことに注意が必要です。

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