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不動産は相続してから売るのと売って相続税を払う...

質問者:M.N

親から賃貸アパートを相続する予定です。ただ、田舎のアパートで何部屋か空いています。賃料を合計しても固定資産税と修繕などで利益などまったくありません。
売ってしまおうかと思うのですが、相続をしてから売った方がいいのか、売って相続税を払った方がいいのか(この場合は所得税と相続税の両方を支払うのでしょうか?)、もしくは物納も考えています。どれが一番得なのでしょうか?

  • 回答:遺産相続なび

    一般的には、不動産を現金化してその現金を相続する(相続前の売却)よりも、不動産のまま相続し、その後不動産の状態に応じてタイミングを間違えないように売却(相続後の売却)する方が有利になります。

    ◎相続前に売却する場合

    親の生前に物件を売却した場合は通常の売却になりますので不動産そのものに対する相続税はかかりません。 通常通り、譲渡したことにより「儲け」があれば譲渡所得税がかかってくるだけということになります。
    ただ、不動産を現金化することになるため、その現金に対して相続税が課せられることになり、不動産そのものを相続するよりも割高になってしまうことに注意しなくてはなりません。
    不動産については、評価の方法が「路線価(土地)」もしくは「固定資産税評価額(建物)」となりますが、これは現金での評価と比べて低い価額になっているからです。(評価を下げるためにわざわざ現金を不動産に換える節税方法があることからもわかります)。

    ◎相続後に売却する場合

    相続後に売却する場合には、相続税の申告期限内(被相続人の死亡から10カ月)に売却する場合、それ以降であって相続開始から3年10カ月以内に売却する場合にそれぞれ節税できることがあります。
    前者(10カ月以内の売却)であれば、「不動産の売却価額が相続税評価額よりも低い」のであれば、申告期限までに売却することによってより低い価額(売却価額)で評価することができるので、差額の分だけ節税になります。 後者(3年10カ月以内)の売却の場合、相続によって取得した土地を売却すると、相続時にその不動産について支払った相続税を、土地の売却時にかかる所得税、住民税から一部控除することができます。
    具体的な計算式はこのようになります。

    課税譲渡所得金額(譲渡益)=譲渡価額―(取得費+譲渡費用)―特別控除

    この中の「取得費」として売却した土地の相続税をプラスすることができる、つまり譲渡益を縮減することができるのです。 平成26年12月31日までに発生した相続では、この「取得費」の範囲が売却する不動産以外の不動産の分まで加算することができていましたが、平成27年1月1日以降に発生した相続では売却不動産のみとなり、納税者に不利な改正がされてしまいました。 ただ、全体として見ると、親の生前に現金にして売却するよりも相続後の売却の方が税金に関しては有利になるといえます。

    ◎物納は許可がいるため、できる前提で考えないこと

    物納は所定の要件を満たした上で税務署から許可されなくてはそもそもすることができません。 しかも、物納の許可は実際にはかなり厳しいため、最初から物納することを前提として考えてはならないのです。現金で納付することを予定して計画を立てることが相続税では必須となります。

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