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生前に建物を建てておけば相続の際に節税になりますか?

質問者:K.K

生前に建物を建てておけば相続の際に節税になると聞きましたが本当ですか?
 

  • 回答:遺産相続なび

    「アパートを建てて相続税対策を!」というのは建築業者の常套句ですが、そこにはメリットとともに落とし穴もあります。では、建物を建てることによりどのように節税の効果が上がり、また、注意しなければならない点はどのようなことなのか考えてみましょう。

    ◎「貸している土地」にすることで評価額が下がる

    一般的に言われる建物建築による節税効果というのは、まず土地の評価に対するものです。通常、賃貸用の建物を建築すると「貸家建付地」という区分での評価になりますので、更地にしておいた場合と同じ面積でも一定の計算式により相続税における評価額を減らす(=結果、税額を減らす)ことができます。
    具体的には相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)という式を用います。 借地権割合とは、土地の価格の中で借地権者に帰属する経済的な利益を示すものとされ、税務署やウェブで閲覧できる路線価図によって調べることができます。
    同じく借家権割合というものがありますが、これは一律に30%とされ、賃貸割合とは平たく言えば入居率のことです。 では、相続税評価額1億円の土地に賃貸物件を建築した例を考えてみましょう。
    入居率100%と仮定して上記の式を使うと
    1億円×(1-40%×30%×100%)=8,800万円
    ということになり、1,200円評価額を引き下げることができたことになります。

    ◎現金を建物に換えることにより評価額が下がる

    よく、建物を建てるためにローンを組むから負債の発生により相続税対策になると考えている人がいるのですが、現金で購入しても節税はできます。現金を建物にした場合、建物は固定資産税評価額で相続税評価を受けるため、現金のままだった時と比べてその評価額は建築費の50%程度まで下がることもあります。
    また、それを賃貸用に回すと借家権割合が上記のように30%ですので1億円を使って建築した建物でも固定資産税評価額にした時点で5,000万円となり、賃貸にした時点で3,500万円にまで評価を下げられるという結論になります。

    ◎借金を背負ってまでするべきなのか?をよく考える

    これだけ書くと良いことずくめのように思われるアパート建築ですが、果たして多額のローンを組んでまでするべきなのか?を熟慮する必要があります。不動産賃貸業はあくまでもビジネスであり、部屋が埋まらなければ相続税対策どころかローンの返済すらままならなくなることもあるのです。そういったリスクも含めて一緒に考えてくれる「業者寄り」ではない税理士を味方につけておくことが肝心です。

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