相続税は、相続財産の総額に対してかかります。このため、相続税を計算するには、預金や株式・土地・建物など1つ1つの財産の評価額を出す必要があります。
預金であれば残高がそのまま評価額となるため分かりやすいですが、土地はどのように評価したらいいのでしょうか？それでは、土地の相続税評価額の出し方を詳しく見ていきましょう。
この記事では、路線価図の見方や必要資料など路線価方式及び倍率方式を使った宅地の評価方法を中心に、小規模宅地等の特例や土地の相続にかかる費用など、土地にまつわる相続税の情報をまとめて解説しています。
一般的に土地の価格というと、実際の売買価格を想定します。周辺の土地の売買事例など参考に決定されますが、実際の価格は売買するまでは分かりません。
しかし、売買目的以外にも土地の価格を知りたい場面があります。例えば、国道交通省は公共事業用地の取得をする前に、予算を決めなくてはいけません。市町村は固定資産税を、国税庁は相続税を徴収するために土地の評価をおこなう必要があります。
このように、目的ごとに土地の価格が決められるため、土地には時価を含めて5種類の価格が存在します。
| 所轄官庁 | 評価時点 | 発表時期 | 評価目的 | 評価水準 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 時価 | － | 実際に売買する時点 | － | 売買価格の決定 | － |
| 公示価格 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 3月下旬頃 | 一般の土地取引指標、公共事業用地取得価格算定基準 | 100% |
| 基準値標準価格 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 9月下旬頃 | 公示価格を補完 | 100% |
| 相続税評価額（路線価） | 国税庁 | 毎年1月1日 | 7月1日 | 相続税・贈与税等の算出基礎 | 80%程度 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（東京23区は東京都） | 基準年度の前年度の1月1日（評価替えは3年に1度） | 3月または4月 | 固定資産税・登録免許税・不動産取得税等の算出基礎 | 70%程度 |
これら5つの価格のうち相続税評価額は、相続税や贈与税を算出する際に用います。市街地の宅地については路線（道路）に面する標準的な宅地の１㎡当たりの価額で表され「相続税路線価」と呼ばれます。
固定資産税評価額も固定資産税路線価をもとに算出されますが、単に路線価という場合は相続税路線価のことを指します。
なお、相続財産の評価額は国税庁の財産評価基本通達に基づき算出します。財産評価基本通達による宅地の評価は路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式は、対象の土地に面する路線に割り当てられた路線価をもとに、面積や形状などから価格を算出します。計算のための準備から、順を追って説明します。
まずは固定資産税の納税通知書で、土地の面積を確認します。納税通知書が見つからない場合は、市区町村役場で名寄帳を取得します。名寄帳は特定の人が所有する不動産の一覧表で、市区町村内にある被相続人名義の不動産を、固定資産税の課税・非課税に関わらず全て把握することが可能です。
次に評価したい土地の路線価図を用意します。路線価図は各地の国税局や税務署で閲覧できるほか、国税庁の財産評価基準書のウェブサイトからも確認が可能です。ページ内に表示された日本地図で調べたい土地の都道府県をクリックすると、その都道府県の財産評価基準書目次に移ります。そこで路線価を選び、市区町村、町名と進んでいくと、最終的に次のような路線価図が開きます。
路線価図には、路線に対して数字や記号が振られています。それぞれの記号等が示す内容を見ていきましょう。
後ろにアルファベットの付いた数字が路線価です。
路線価は、1㎡当たりの価額を千円単位で表示してあります。例えば、500Cと振られた路線に面している土地であれば、1㎡当たり500,000円になります。
路線価を囲む記号は地区区分を示しています。丸などで囲まれていない場合は普通住宅地区となります。
引用：路線価図の説明｜国税庁
地区区分には、一部が黒や斜線で塗られているものがあります。黒塗りの場合は、黒塗り側の路線の道路沿いのみがその地区区分に該当します。一方、斜線の場合はその地区区分は「斜線」側の路線には該当しません。何も塗られていない場合、その地区区分はその路線全域に該当します。
普通商業・併用住宅地区を示す地区区分は、次のようになります。
引用：路線価図の説明｜国税庁
路線価の後についているアルファベットは借地権割合を示します。例えばCであれば、借地権の相続税評価額は自分で利用している土地（自用地）の70％になります。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
下図の赤丸を付けた数字等が住所表示です。「42」と書かれた場所は町丁名が「A町1丁目街区番号」が「42」になります。この住居表示をもとに、評価したい土地が接する路線を探します。
例えば、A町1丁目42の土地は220D及び225Dと書かれた路線に接していることが分かります。
路線価は1㎡あたりの土地の価格を表しますが、単純に面積を掛けるだけで相続税評価額を割り出すことはできません。
形状や路線への接し方で土地の利用価値は大きく変わります。例えば、奥行きは長すぎても短すぎても利用しにくいですし、2つの路線に接していると利便性が高まります。
このため、土地の特徴について価格補正をおこない、適切な評価額を算出します。
評価額は次のような項目について調整をおこないます。
それでは、下の図の相続税評価額を求めてみましょう。
路線上の丸の中に150Cとあるため、この土地は普通商業・併用住宅地で、面する土地の価格は150,000円／1㎡ということがわかります。普通商業・併用住宅地における奥行30ｍの補正率は1.00のため、この土地の相続税評価額は
となります。
路線価は市街地の宅地に対して設定されているため、下の図のように路線価がついていない地域は倍率方式により評価をおこないます。倍率方式は固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を乗じて算出します。
路線価方式と同様に、固定資産税の納税通知書または名寄帳を準備します。
次に評価したい土地に対応する評価倍率表を用意します。各地の国税局や税務署で確認できるほか、国税庁の財産評価基準書のウェブサイトからも評価倍率表を検索することができます。
ウェブサイトに表示された日本地図で調べたい土地の都道府県をクリックすると、その都道府県の財産評価基準書目次に移ります。そこで一般の土地等用の評価倍率表を選び、さらに市町村を選択すると次のような評価倍率表が開きます。
引用：評価倍率表｜国税庁
評価倍率表には田畑や山林などの評価についても書かれていますが、ここでは宅地に関する項目について解説します。
町（丁目）または大字名が五十音順に記載されています。
「全域」と記載されている場合には、その町（丁目）または大字の全域が路線価地域または倍率地域になります。「一部」または「路線価地域」とある場合には、その町（丁目）または大字の地域に路線価地域と倍率地域が存在することを示しています。この場合は、評価しようとする土地等が路線価地域と倍率地域のどちらにあるかを路線価図で確認する必要があります。
その町（丁目）または大字の借地権割合を掲げています。路線価地域と倍率地域が接する地域の借地権割合は、原則として路線価地域の正面路線価の借地権割合を用いて算出します。
その町（丁目）または大字の地域の「宅地」の価額を評価する際は、固定資産税評価額にこの欄に記載された倍率を乗じます。「路線」と表示されている場合は、その地域が路線価地域であることを示しています。
倍率地区にある宅地の相続税評価額は、次のように計算します。
つまり固定資産税が3,000万円で倍率が1.1であれば、相続税評価額は3,300万円になります。
宅地以外の農地や山林についても通常は倍率方式で評価をしますが、評価倍率表に「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地区は宅地開発が可能なため、宅地への転用を考慮して宅地比準方式で評価します。宅地比準方式では、その土地が宅地だった場合の1㎡当たりの価額から、宅地に転用する場合にかかる造成費を引いた金額に、地積を乗じた金額が評価額となります。
宅地比準方式では、これを算式で示すと次のとおりです。
宅地造成費は、都道府県ごとに国税庁が定めた金額を用います。国税庁の財産評価基準書のウェブサイトから各都道府県の財産評価基準書目次を開き、その他土地関係の宅地造成費の金額表で確認が可能です。
路線価方式や倍率方式により算出した価格から、さらに評価額を下げられる場合があります。どんなケースがあるか見ていきましょう。
敷地内にある私道については、その範囲について評価を下げることができます。通り抜け可能で不特定多数が使用する私道は評価額がゼロになります。一方、私道の先が袋小路になっていて特定の人のみが使用する私道は30％相当の評価となります。
通常は建築基準法上、4ｍ以上の幅の道路に面していないと建物を建てることができません。古くからある住宅街では幅4ｍ以下の道路も少なくないため、そうした土地で家を建て替える際は、道路の中心から両脇2mまで道路の境界線を自分の敷地側に後退させなくてはいけません。これをセットバックといいます。
すでにセットバックが完了している土地については、後退した部分に私道と同様の評価をおこないます。セットバックが完了していない土地については、今後の利用が制限されることから、後退すべき部分の評価額を70％下げることができます。
例えば、道路及び周辺の宅地と高低差がある土地や、線路近くの騒音のある土地、忌み施設（墓地、火葬場、ごみ焼却場、屠畜場等）に隣接している土地などは「利用価値が著しく低下している宅地」として評価を10％減額できることが国税庁ホームページの利用価値が著しく低下している宅地の評価に記載されています。
しかし、どの程度までが認められるかは、ケースごと個別に判断する必要があるため、土地の評価を得意とする税理士に相談するのが良いでしょう。
自宅や事業で使用している土地は、財産であると同時に生活する上で必要不可欠なものです。しかし、路線価の高い地域では、自宅以外にほとんど財産がないにも関わらず遺産総額が高額になってしまうことがあります。このようなケースで相続税が払えずに自宅を手放すということを防ぐため、条件に当てはまる土地については評価額から減額することができます。
対象となる土地は被相続人の自宅の敷地や個人事業や商売に使っていた土地、賃貸マンションや貸駐車場の敷地等の賃貸事業用の土地があります。それぞれ上限面積と減額される割合が定められていますが、一般的な住宅であれば上限面積に収まるため、自宅の敷地の評価額は80％減が可能なケースも多数あります。
| 区分 | 上限面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用（自宅の敷地） | 330㎡まで | ▲80％ |
| 特定事業用（商売用の土地） | 400㎡まで | ▲80％ |
| 貸付事業用（賃貸事業の土地） | 200㎡まで | ▲50％ |
小規模宅地等の特例では、使用用途以外に対象となる取得者の要件が定められています。以下の要件を満たした親族が相続すれば、特例を使うことができます。親族とは、配偶者・六親等以内の血族・三親等以内の姻族を指します。
| 区分 | 対象者 | 要件 |
|---|---|---|
| 特定居住者用 | 配偶者 | なし |
| 同居親族 | 申告期限までその土地を持ち続け、家屋に住み続けること | |
|
別居親族 ※配偶者や同居親族がいない場合にのみ対象 |
申告期限までその土地を持ち続けること（移り住まなくても可） 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと 相続開始3年以内に「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと |
|
| 特定事業用 | 一定の要件を満たす親族 | 申告期限までその土地を持ち続け、事業を続けること |
| 貸付事業用 |
自宅の敷地を配偶者が相続した場合を除き、相続税の申告期限までに売却すると適用を受けることはできません。
また、この特例は遺産分割が決まらないと使うことができません。このため、申告期限までに遺産分割協議がまとまらない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書｣を相続税申告書とともに提出します。
3年以内に遺産分割をおこない、分割がおこなわれた日の翌日から4ヵ月以内に更正の請求をおこなうことで、遡って適用され納めすぎた分の税額分の還付を受けられます。
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貸した土地に建物が建っていると、土地所有者であっても使用が制限されるため評価額が下がります。一方、借りた土地に建物を建てると、建物の所有者は借地借家法により保護されて権利が発生するため、その権利が相続の対象となります。
貸宅地や借地権の評価は、借地権割合を使って計算します。路線価方式の場合は、路線価の後ろにあるアルファベットが借地権割合を示します。
例えばCであれば借地権割合は70％です。倍率方式では、評価倍率表の借地権割合の欄で確認します。
貸した土地に第三者が建物を建てている場合の評価は次の通りです。
つまり、借地権割合が70％であれば、貸宅地の評価額は自用地評価額の30％となります。
一方、被相続人が自分の土地にアパート等を建てて貸し出している場合は、次の計算をおこないます。
借家権割合は30％と決められているため、借地権割合が70％ですべての部屋が継続的に賃貸されていれば、貸家建付地の評価額は自用地評価額の79％となります。
被相続人が借地に家を建てて住んでいた場合、その敷地の借地権は次の計算で評価をおこないます。
なお、土地を無償で貸している場合は自用地価格で評価し、借地権の評価額はゼロとなります。
土地を相続する場合、どのような費用がかかるのでしょうか。
土地や建物を相続したら、相続登記（名義変更）をおこないます。相続登記には、登録免許税として固定資産税評価額の0.4％がかかります。
相続不動産の固定資産税評価額が2,000万円だったとすると
となります。
ただし遺言により法定相続人以外が遺贈を受けた場合は、固定資産税評価額の2％となります。このため、上記と同じ2,000万円の不動産でも登録免許税は40万円かかります。
土地の評価や相続税の申告を税理士に依頼した場合、税理士により差はあるものの、概ね遺産総額の0.5％から1％の報酬が発生します。つまり、8,000万円の遺産であれば40万～80万円程度となります。ただし、相続人の数の数が増えたり、不動産の現地調査が必要な場合は報酬が加算されます。
相続登記は自分でおこなうことも可能ですが、手続きが煩雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。相続登記の司法書士報酬は自宅の建物と土地で6万～10万円程度が目安となります。この費用には一般的な範囲の戸籍謄本等の交付請求や遺産分割協議書の作成を含みます。
相続人の数が多い場合や配偶者や子ども以外が相続する場合、他に不動産がある場合や共同所有する場合などは別途費用が発生します。
相続税の申告や相続登記には、被相続人の出生からの一連の戸籍（除籍）謄本と相続人全員の戸籍謄本（抄本）が必要です。被相続人が戸籍を移動した回数や相続人の人数などで費用が変わります。
また、戸籍謄本等のほかに被相続人の住民票の除票や相続人の住民票表及び印鑑証明、不動産の固定資産評価証明書などの資料が必要で、これらの書類を郵送で取り寄せる場合は別途通信費がかかります。このため、通常は5千円程度で済みますが、場合によっては1万円以上かかることもあります。
預貯金などと異なり評価が難しい土地ですが、次のようなケースではどのような評価になるのでしょうか？
住宅ローンが残っていたり土地を担保に融資を受けている場合など、相続した土地に抵当権が付いていることがあります。抵当権がついていても、土地自体の価値が下がるわけではないため、相続税評価額は変わりません。
団体信用生命保険が付いた住宅ローンの場合は、被相続人が亡くなることにより支払う必要がなくなります。住宅ローンを組んでいた金融機関に連絡したうえで、抵当権抹消の手続きをおこないます。
土地を担保に融資を受けていた場合は、その債務については債務控除の対象となります。
相続財産は、原則として相続が発生した時点の価格で評価をおこないますが、相続時資産課税制度を利用した財産は贈与時の価格で計算します。贈与する際の評価額は、相続と同様に路線価方式や倍率方式を用いて算出します。
宅地の相続税評価額の算出方法中心に説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？
土地の相続税評価額について簡単にまとめると次の通りです。
日常生活で聞きなれない用語が多く、難しいと感じた方も少なくないと思います。
このため、評価が難しい土地を相続する場合は税理士に相談することをおすすめします。
いい相続ではお近くの専門家との無料相談をご案内することが可能です。土地の相続でお困りの方はお気軽にご相談ください。
▼実際に「いい相続」を利用して、税理士に相続税申告を依頼した方のインタビューはこちら
ご相談される方のお住いの地域、遠く離れたご実家の近くなど、ご希望に応じてお選びください。
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掲載している相談事例は、「いい相続」で過去にお受けしたご相談内容をもとに、個人が特定されないよう匿名化・一部編集したうえで要約したものです。実際に必要な手続きや相談先は、お客様の状況により異なるため、詳しくは専門家や相談窓口へご確認ください。
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