貸宅地とは。評価方法と貸家建付地との違い、貸宅地による相続税対策
本記事は、いい相続の姉妹サイト「遺産相続弁護士ガイド」で2019年5月17日に公開された記事を再編集したものです。
人に貸している宅地（貸宅地）にかかる相続税は一定の割合が控除されます。
つまり、宅地を貸している場合は、貸していない場合よりも相続税が安くなるということです。
この記事では、貸宅地について、宅地の所有者や、その相続人が知っておくべき知識を分かりやすく説明します。
是非、参考にしてください。
この記事を書いた人
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貸宅地の読み方
貸宅地の読み方は「かしたくち」です。
貸宅地とは？
宅地は、相続税の計算の際しての財産の評価上、次の3つに分類されます。
- 自用地
- 貸宅地
- 貸家建付地
自用地とは？
自用地とは、自分で使用する宅地のことです。
自用地は、そのまま相続税評価額で評価します。
貸宅地とは？
貸宅地とは、「借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地」のことで、簡単に言うと、「人に貸している宅地」のことです。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権、または、土地の賃借権のことをいいます。
地上権も土地の賃借権も、平たく言えば、いずれも土地を自ら使用したり土地によって利益を得たりする権利のことです。
両者の違いを簡単にいうと、地上権は地主の承諾なく譲渡したり地上権の目的物を賃貸したりすることができますが、賃借権を譲渡したり賃借権の目的物を転貸するためには地主の承諾が必要であるといった違いがあります（なお、相続の場合は、地上権でも賃借権でも地主の承諾は不要）。
貸宅地の相続税評価額は、自用地としての相続税評価額から一定割合が控除された額になります。
貸宅地は、所有者が土地を自由に使用収益することができず、自用地（自分で使用する土地）よりも財産的価値が下がるため、相続税の評価上も、その分が減額されるというわけです。
なお、借地権の目的となっている宅地であっても、貸宅地の評価の適用を受けられない場合があります。
それは、借地権が使用貸借（無償の貸借）による賃借権の場合です。
この場合は、貸宅地ではなく自用地として評価されます。
その理由としては、使用貸借の場合は借地借家法の適用を受けないために底地の所有者にかかる制約が賃貸借の場合よりも小さく、底地の財産的価値に与える影響もまた小さいので、相続税の評価上考慮するに値しないと考えられること、それから、使用貸借の場合も貸宅地として評価の減額を認めると、宅地の所有者がその推定相続人に宅地を使用貸借することによって、制度趣旨に沿わない節税が可能になってしまうことが挙げられます。
なお、貸宅地の相続税評価額を自用地しての価額よりも減額する制度のことを「貸宅地の評価」といいます。詳しい評価方法については後述します。
貸家建付地とは？
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。
貸家建付地について詳しくは「貸家建付地の相続税評価額の計算方法と貸家建付地による相続税対策」をご参照ください。
貸宅地と貸家建付地の違い
貸宅地と貸家建付地の違いを簡単に言うと、貸宅地は土地を貸している場合で、貸家建付地は土地は貸さずに建物だけ貸している場合です。
貸家建付地は土地と建物の所有者が同じ人ですが、貸宅地は別の人です。
貸家建付地の相続税評価額も、自用地としての価額よりも減額されますが、通常、減額の幅は貸宅地の場合よりも小さいです。
貸宅地にすると節税できる？
そうすると、宅地を人に貸すと相続税対策になりそうですが、デメリットの方が大きいです。
借地権者は借地借家法の手厚い保護を受けるため、土地を貸してしまうと、その先何十年も土地を自分や相続人が使うことができなってしまう可能性が高いのです。
さらに、借地権の付着した土地は、売ることもままなりません。
借地権が付着した土地を買ったところで、自分で使用できるようになるのは何十年も先なので、買い手が付かないのです。
買い手が付いたとしても、借地権がない場合と比べると、極めて安くなってしまうでしょう。
そういうわけで、貸宅地の評価を相続税対策に利用することはお勧めできません。
それでは、子供に宅地を貸すのはどうでしょうか？
土地の貸し借りが行われる場合に、借り手は地主に対して地代を支払います。
権利金の支払が一般的となっている地域においては、地代のほか権利金などの一時金を借地権設定の対価として支払うのが通例です。しかし、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ありません。
このように地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを土地の使用貸借といいます。
この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続する時に相続税の対象となります。相続税の計算のときのこの土地の価額は、他の人に賃貸している土地ではなく自分が使っている土地として評価されます。つまり、貸宅地としての評価額でなく自用地としての評価額になります。
それでは、子供が親に地代を払った場合はどうでしょうか？
地代の金額が、その土地のかかる固定資産税程度（または、それ以下）の場合は、使用貸借の範囲内とみなされます。
通常の地代が支払われていた場合は、親子間であっても賃貸借が成立し、貸宅地の評価の適用の余地が生じます。
実際に、子供に貸していた宅地に貸宅地の評価の適用を認めた判例もあります（東京地方裁判所平成3年7月16日判決）。
しかし、子供から親に支払われた地代について、親が生前に費消せず相続財産となった場合は相続税がかかってしまいますので、これが相続税対策として効果的かどうかは疑問です。
また、支払った地代や権利金が通常の場合よりも少ない場合は、差額に対して、贈与税がかかります。
権利金の額は「更地とした場合の時価×借地権割合」で、通常の地代は「更地とした場合の時価×（1−借地権割合）×6%」（1年間に支払う地代）で計算します。
例えば、更地とした場合の時価が1億円で借地権割合が60%であるとすれば、権利金は6000万円、通常の地代は240万円となります。
なお、権利金は支払わなくても構いませんが、その場合は、相当の地代が必要で、相当の地代は「更地とした場合の時価×6%」（1年間に支払う地代）で計算します。
前述の例では、相当の地代は600万円になります。
貸宅地の評価
貸宅地の価額は、その宅地の上に存する権利の区分（以下の5つ）に応じて評価方法が異なります。- 借地権の目的となっている宅地
- 定期借地権等の目的となっている宅地
- 地上権（借地権に含まれるものを除く）の目的となっている宅地
- 区分地上権の目的となっている宅地
- 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地
借地権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
| 自用地としての相続税評価額−自用地としての相続税評価額×借地権割合 |
土地の相続税評価額の評価方法については「相続税を計算する際の土地の評価方法についてわかりやすく説明！」をご参照ください。
借地権割合について詳しくは「借地権割合を使って借地権や貸宅地の相続税評価額を計算する方法」をご参照ください。
例えば、自用地としての相続税評価額が1億円で借地権割合が60%の宅地に借地権の目的となって場合のその宅地の相続税評価額は、「1億円−1億円×60％＝4000万円」となります。
また、借地権以外の権利の目的となっている貸宅地の評価方法については、国税庁ウェブサイトの「貸宅地の評価」のページをご参照ください。
不明な点は、税理士に相談するとよいでしょう。
まとめ
以上、貸宅地について説明しました。
土地を使った相続税対策は様々な方法が考えられますが、相続税が安くなる代わりに、贈与税がかかったり、子供から親にお金が逆流（相続税対策と逆行）してしまったり、土地を有効に活用できなくなってしまう事態が起こりえます。
土地の相続税対策を検討する際は、その土地にかかる相続税がどうかという点だけなく、トータルで考えて損得を判断しなければなりません。
一度、相続税に強い税理士に相談することをお勧めします。
▼実際に「いい相続」を利用して、税理士に相続税申告を依頼した方のインタビューはこちら
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