【事例】実家の土地と建物で名義が違いました。どのように相続すれば良いですか?(62歳男性 遺産2,330万円)【行政書士執筆】

「いい相続」や提携する専門家に寄せられた相続相談をもとに、その解決策を専門家が解説するケーススタディ集「相続のプロが解説!みんなの相続事例集」シリーズ。
今回は、実家の土地と建物の名義が異なる件について、62歳男性の方からの相談事例をご紹介します。
解説は、あいりん行政書士法人の行政書士・梅澤 徹さんです。
目次
この記事を書いた人

〈行政書士〉
平成26年開業。神奈川東京を中心に相続サポートを行っています。あいりん行政書士法人は、相続、遺言の専門事務所です。相談者に寄り添い共に解決していく「身近な暮らしの法律家」になることを使命としています。無料相談件数600件の実績から、わかりやすい言葉で相談者の「困った」を解決します。
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実家の建物の名義が兄、土地は父の名義になっていました
相談内容
兄が亡くなったので遺産分割協議をするところです。調べていてわかったのですが、実家の建物の名義は兄、土地は10年前に亡くなった父の名義になっていました。実家はこのまま売却予定で、売却金を兄弟で分ける予定です。どうすれば良いでしょうか?
- プロフィール:62歳男性
- お住まい:熊本県
- 相続人:次男(相談者本人)、長女、次女の3名
- 被相続人:長男(相談者の兄)
財産の内訳 | 内 容 | 評価額 |
---|---|---|
不動産 | 自宅戸建て(土地・家屋) 土地120㎡ |
1,200万円 |
預貯金 | 630万円 | |
生命保険 | 契約者・被保険者:長男 受取人:長女 |
500万円 |
※プライバシー保護のため、ご住所・年齢・財産状況などは一部架空のものです。
相関図

はじめに
実家の土地と建物を相続する際に名義が違う場合、どうすれば良いかわからない人も多いのではないでしょうか。
遺産分割協議するうえで名義が違うと混乱しやすいですが、換価分割をすることで解決できます。
本記事を読むことで、名義が違う場合でもどうすればいいのかがわかります。それでは、不動産売却の際に土地と建物の名義が異なる場合の対処法についてご説明しましょう。
この記事を読むことで、無事に不動産売却ができますと幸いです。
アドバイス1 不動産売却の前に相続登記が必要
不動産売却するときは、事前に相続登記が必要です。
そもそも被相続人が土地・建物の名義人になっている状態では、相続人が不動産の所有者であると主張できません。
したがって今回のケースで不動産売却をするのであれば、兄の名義になっている建物、父の名義になっている土地を相続登記して自分名義にする必要があります。
しかし、必ずしも最初から相続登記を済ませておかなければならないとは限りません。
不動産売却を仲介業者等に依頼する場合、売買契約を締結する前までに相続登記を済ませていれば問題ありません。
ただし、相続登記には戸籍謄本一式が必要になり、相続人が多いほど相続登記に時間がかかるので注意が必要です。
また今回のケースでは次男、長女、次女の3人が相続人となるため、3人の合意がないと相続登記ができません。
アドバイス2 換価分割とは?メリットやデメリットについて解説します
換価分割とは遺産分割方法のひとつで、さまざまな特徴があります。まずは簡単にまとめました。
換価分割するメリットは、以下の通りです。
- 相続人の不満が出ないように売却金が分けられる
- 資金がなくても分割できる
- 納税資金が用意できる
一方のデメリットは、以下の通りです。
- 相続人全員の同意が必要
- 経費が発生する
- 思ったよりも不動産が安く売却される可能性がある
それでは、換価分割のメリットやデメリットについて、詳しくご説明しましょう。
換価分割とは?
換価分割とは、相続した不動産を売却して得た売却金を相続人全員で均等に分割する遺産分割方法です。
土地や不動産を全て売却し、その売却金を1円単位で相続人全員に分割するため、公平な遺産分割ができます。
今回のケースの場合、不動産評価額が1,200万円のため、3人の相続人で分割されます。
そのままの価値で売却できれば1,200万円÷3となり、相続人1人あたり400万円が公平に分割されるでしょう。
換価分割のメリット
換価分割は1円単位で分割されるため、相続人全員に不平不満が出ないように売却金が分割できるのが大きなメリットです。
遺産分割におけるトラブルは後を絶たないため、公正に分割できる換価分割は効果的な方法だといえるでしょう。
さらに換価分割するにあたって必要資金を用意する必要もなく、安心して不動産売却を進められます。
また相続税が発生したとしても、不動産売却によって納税資金がスムーズに用意できるでしょう。
相続税が発生すると、原則として相続が始まってから10ヶ月以内に現金一括で納税しなければなりません。
急に相続税を納めることになっても、換価分割をすることで納税に必要な資金が得られるため、スムーズに納税できます。
換価分割のデメリット
換価分割する際に、相続人の誰かが不動産の売却に反対する場合、換価分割できません。
その他にも仲介手数料や印紙代、測量費用などを初めとするさまざまな経費がかかることから、最終的な売却益が少なくなってしまいます。
したがって不動産評価額と同等の売却益が得られない可能性もあります。
また不動産はすぐに売却できるわけではなく、買主が現れるまで待たなければなりません。
それでもなお早く売却したい場合は、相場よりも安い金額で売却せざるを得なくなります。
相続税が発生することを考えたとしても、売り急ぐか、買主が現れるのを待つか決める必要性があるでしょう。
アドバイス3 遺産分割協議書には換価分割の旨を記載する
換価分割して遺産分割を行う場合は、遺産分割協議書に換価分割を行う旨を記載しましょう。
今回のケースの場合、相続人が3人のため、遺産分割協議書に記載する内容は、以下の通りです。
不動産の表示
第2項 相続人甲、相続人乙および相続人丙は共同して前項の不動産を売却し、売却代金から売却にかかるすべての費用を控除した残金を、それぞれの共有持ち分割合に従って取得する。」
まとめ
今回のようなケースでは、不動産売却を行う前に相続登記を行い、土地と建物を自分名義にしてから、換価分割で公正に売却金を分割しましょう。
不動産を売却する時は被相続人から相続人に相続登記をしなければ、売却できません。
これから遺産分割をする方は、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
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