相続や遺言によって不動産を取得した場合、必ず行いたいのが「相続登記」です。相続登記は相続手続きのひとつであり、法務局へ申請を行います。
しかも相続登記は義務化されました（令和6年4月1日より施行）。正当な理由なく期限内に手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があるため、先延ばしにせず速やかに対応する必要があります。
ただ、相続登記の手続きは複雑で大変だと聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。自分でできるのか不安に思う方もいるでしょう。
結論から言うと、相続人の関係がシンプルなケースの相続で、根気強く書類収集や役所とのやり取りに対応できる方や、費用をおさえたい場合は、自分で手続きすることが可能です。長年相続登記を放置していた不動産がある場合や兄弟姉妹の相続や代襲相続の場合、また相続人同士の手続きの協力体制が良くない場合などは、専門家に依頼することをおすすめします。
この記事では、専門家に依頼すべきケースから自分で相続登記をするときのの流れ、必要書類まで解説します。是非参考にしてください。
相続登記とは
相続登記とは、不動産を相続したときに行う名義変更のことです。
自分で相続登記をやることを検討しても良いケース
この記事を読んでいる方は「できれば自分で相続登記を行いたい」と考えている方が多いでしょう。
まずは、自分で手続きをすることを検討してもよいケースをご紹介します。
相続人が配偶者や子どものみで協力的である場合
この場合、相続人で協力しあって準備できるのと、相続人の関係性がシンプルなので、自分で手続きしやすいでしょう。
日中・平日に時間がある場合
市区町村役場や法務局は平日の日中しか対応できません。何度か行く必要があることもあり、平日に動ける人だとやりやすいでしょう。
費用をおさえたい場合
専門家に依頼すれば報酬が発生します。少しでも安く済ませたい場合は自分でやる方がよいでしょう。
根気強く対応できる場合
相続登記の申請には戸籍を準備するために役所に行ったり、遺産分割協議書を作成する必要があったり、思った以上の手間がかかります。根気強く対応できる人も自分で相続登記をやることを検討しても良いでしょう。
ただ、この手間の多さに、着手した直後から不安を感じる方も少なくありません。万一、途中で自分で手続きするのが困難になってからでも専門家は受けてくれるので遠慮なく相談しましょう。
専門家に相続登記を頼むことを検討したほうが良いケース
相続が複雑な場合など、「専門家に依頼したほうが良いケース」があります。以下に当てはまる方は、無理に自分で進めようとせず、専門家に依頼したほうが安心です。自分で手続きを始めてから複雑さに気づき、時間だけを費やしてしまった、というのはよくある失敗パターンです。
手続きが複雑になりやすい、専門家に依頼したほうが良いと思われるいくつかのパターンを紹介します。
兄弟姉妹の相続や、代襲相続がある場合
上記の配偶者と子どものみの相続に比べ、兄弟姉妹が相続人になる場合や代襲相続が発生する場合は、戸籍など必要書類が膨大になります。
兄弟姉妹が相続人となる場合に必要な書類
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
- 相続人の現在戸籍（被相続人の子供が死亡していた場合は子供の死亡がわかる戸籍）
- 被相続人の親や祖父母の死亡がわかる戸籍（被相続人が養子の場合、実の親や祖父母の死亡がわかる戸籍）
配偶者と子どものみの相続では、1と2のみ準備します。相続人に兄弟が加わることでより戸籍収集に手間がかかります。
法定相続情報一覧図
法定相続情報一覧図とは、法務局で作成できる被相続人と相続人の関係が家系図のような表となった書類です。
この「法定相続情報一覧図」を作成すれば書類が減らせるのでは、と思われる方もいるかもしれません。しかし法定相続情報一覧図は、一度収集した戸籍一式をもとに法務局で認証を受けることで、以降は同じ戸籍束を何度も提出せずに済むようにする制度であり、最初の戸籍収集そのものを省略できるわけではありません。むしろ兄弟姉妹の相続や代襲相続が絡む場合は、相続人の関係が複雑になり、一覧図の作成自体に手間がかかることもあります。銀行口座の解約や相続税申告など複数の手続きを並行して行う方には便利な制度ですが、「戸籍集めが大変」という点の解決策にはならない点には注意が必要です。
法定相続情報一覧図の作成方法の詳細は「法定相続情報一覧図とは？取得方法や取得できる人、取得までの流れを説明」を参照してください。
相続人同士が不仲（疎遠）の場合
相続人同士が不仲なことで、必要書類がスムーズに揃わないことも。遺産分割協議が進まないために、相続手続きが終わらない可能性もあります。
相続登記をせずに放置していた場合
何代も相続登記しておらず、ずっと放置されたままの不動産を取得することがあります。こうなると昔の民法を調べなければならない場合も。専門的な知識が必要になるため、専門家に依頼するのが無難と言えます。
相続登記の義務化
民法と不動産登記法の改正により、相続登記の義務化されました（これまで義務化はされていませんでした）。
令和6年4月1日から施行され、相続により土地・建物の所有を知ってから3年以内に相続登記することが必要です。
正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また相続登記の義務化は、施行日より前に相続が開始された場合についても適用されます（遡及適用）。すでに相続が発生している不動産をお持ちの方は、「自分の不動産も対象になるのでは」と気づいた時点で早めに確認しておくと安心です。
代償分割や換価分割などの複雑な遺産分割がある場合
主な相続財産が不動産のみの場合、分け方が難しいため代償分割や換価分割などイレギュラーな分割方法となることがあります。
代償分割とは不動産を相続した人が他の相続人に代償金と呼ばれる金銭を支払う方法です。換価分割は不動産を先に売却し、売却金を相続人で分け合うものです。
いずれも、税務上の扱いが複雑になるため、遺産分割協議書の内容を誤ると、思わぬ税金（贈与税や譲渡所得税）の負担が生じる可能性があります。
専門的な知識が必要になるため、遺産分割協議書を作成する段階から、専門家に相談したほうが良いかもしれません。
相続登記を急いでいる場合
不動産を売却するケースなど、取引予定日までに相続登記を終えなければならないため、ミスや遅れは大きな不利益を被る恐れがあることで「期限に間に合わなかったらどうしよう」というプレッシャーの中で自分だけで手続きを進めるのはリスクが高いといえます。
正確かつスピーディーに終えたい方は、専門家に依頼したほうが良いでしょう。
保存期間を経過した書類がある場合
相続登記に戸籍の附票が必要となるケースがありますが、戸籍の附票は永久に保存されるわけではありません。住民基本台帳法の改正により、平成26年（2014年）6月19日以前に消除または改製されたものについては、保存期間（旧法5年）が既に経過しているため、発行することができません。「必要な書類がそもそも取得できない」という事態に直面すると、一般の方では対処法が分からず手続きが止まってしまうことがあります。こうした場合こそ専門家の知識が役立ちます。
専門家に依頼した場合、なぜ安心なのか
相続登記は、書類の不備や法的なミスがあると、申請が受理されない、あるいはやり直しになるという事態が起こり得ます。
- 必要な戸籍や書類に不足があり、法務局とのやり取りが何度も発生する
- 遺産分割協議書の記載方法を誤ると、法務局から補正を求められる
- 義務化による申請期限（3年以内）を過ぎてしまい、過料の対象になる
- 登録免許税の計算を誤り、後日訂正が必要になる
専門家に依頼すれば、こうしたミスや手戻りのリスクを抑えたうえで、正確かつスムーズに手続きを進めることができます。自分でやることに不安を感じる方は、まず無料相談で必要な手続きの範囲や見積もりを確認してみることをおすすめします。相談したからといって、必ず依頼しなければならないわけではありません。
相続登記を専門家に依頼したときの費用
「やっぱり相続登記を専門家に依頼しよう」と思ったとき、どのくらいの費用がかかるのか不安な方も多いと思います。
相続登記の司法書士報酬は、概ね6～10万円程度と言われています。
しかし相続人の人数や不動産の数、手続きの複雑さなどによっても異なります。事前に見積書をもらい、疑問点を解決してから依頼するようにしましょう。
またオンラインで申請書類を作成できるサービスなどもあります。必要書類の収集やアドバイスのみで2万円程度のサービスや、戸籍収集までしてくれて7万円ほどのものなどがあります。法務局への発送までしてくれる場合もあるようです。費用面で迷う場合は、まずは見積もりを比較してから判断すると安心です。
相続の3つのパターン
相続登記は、どのように相続したかで3パターンに分かれます。それにより必要書類や手続きの流れが変わるので、必ず確認しておきましょう。
遺言書があるパターン
被相続人（亡くなった人）が遺言書を残していた場合、原則として遺言の内容どおりに遺産を分割します。
ただし相続人全員が遺言に納得できなければ、遺産分割協議で遺産の配分を決めることが認められています。
遺産分割協議によって相続するパターン
遺言書がない場合や、相続人全員が遺言書に納得しなければ遺産分割協議を行います。協議がまとまれば遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名捺印をします。
法定相続分通りに相続するパターン
法定相続分とは、民法によって定められた各相続人の遺産の取り分です。必ずしも従う必要はありません。
法定相続分通りに相続するのであれば、原則として遺産分割協議書は不要です。
相続登記の必要書類と費用
|
書類名 |
発行場所 |
発行手数料 |
法定相続による相続
（どのケースでも必要） |
被相続人の出生から死亡までの戸籍一式 |
本籍地の市区町村役場 |
一通450～750円 |
| 被相続人の戸籍附票 |
一通300円 |
| 相続人全員の戸籍 |
一通450円 |
| 新たに登記名義人となる相続人の戸籍附票 |
一通300円 |
| 固定資産評価証明書もしくは固定資産税課税証明書 |
固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村役場
固定資産税課税証明書は毎年自治体から自宅に届く |
固定資産評価証明書は一通300円 |
| 収入印紙 |
郵便局、コンビニなど |
登録免許税の金額分 |
| 登記申請書 |
法務局窓口もしくは法務局ホームページ |
|
| 返信用封筒 |
郵便局、コンビニなど |
100～520円程度 |
| 遺産分割協議を行った場合 |
遺産分割協議書 |
（法務局ホームページにひな形有り） |
|
| 印鑑証明書 |
相続人の住所地の市区町村役場 |
一通300円 |
| 自筆証書遺言書がある場合 |
自筆証書遺言書の検認 |
遺言者の最後の住所地管轄の家庭裁判所 |
遺言書一通につき収入印紙800円 |
| 相続放棄をした人がいた場合 |
相続放棄申述受理証明書を発行してもらう場合 |
相続放棄の手続きを行った家庭裁判所 |
一通につき収入印紙150円 |
※2026年7月29日現在
相続登記の流れ
自分で相続登記をする場合の流れは以下のとおりです。どのステップでもミスがあると手続きがやり直しになる可能性がある点に注意しましょう。
- 不動産調査
- 戸籍収集
- 遺産分割協議書の作成（遺言書がない場合）
- 管轄法務局の特定
- 登録免許税の算定
- 登記申請書の作成
- 法務局への申請
不動産調査
不動産の所在地や面積、権利関係などを正確に把握するため、必要に応じて以下の書類を取り寄せます。
| 書類名 |
発行場所 |
| 土地の登記事項証明書（全部事項証明書） |
法務局 |
| 登記済権利証や登記識別情報、登記完了証 |
| 所有不動産記録証明書 |
| 固定資産税納税通知書 |
市区町村役場 |
| 土地の名寄帳 |
戸籍収集
意外と手間がかかるのが戸籍収集です。相続人が配偶者と子どもだけの場合、以下の戸籍が必要となります。
| 書類名 |
発行場所 |
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍、除籍、原戸籍など |
市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 |
遺産分割協議書の作成
遺言書がない場合、遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成します。
相続登記で遺産分割協議書を添付する場合は、相続人全員の印鑑証明書も必要です。記載内容に不備があると、法務局から補正を求められ、登記手続きが止まってしまうため、慎重な作成が求められます。
管轄法務局の特定
登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行う必要があります。
管轄の法務局は、法務局ホームページから調べることができます。
登録免許税の算定
相続登記に限らず、不動産の登記には登録免許税が課されます。 登録免許税は固定資産税評価証明書や固定資産税の納税通知書を見ながら、自力で計算する必要があります。計算を誤ると、法務局から補正（申請書の修正や書類の追加）を求められたり、追加納付や還付手続きが必要になったりする 可能性があるため、初めての方は特に慎重な確認が必要です。
登記申請の作成
登録免許税の計算や必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。法務局ホームページから様式と記載例をダウンロードすることができます。
登記申請書に添付する書類（戸籍謄本など）は、原本を返してもらう（原本還付）ことができます。原本還付を受けるためには、あらかじめ書類をすべてコピーし、そのコピーに「原本に相違なし」と記載したうえ、申請者が署名と押印（奥書証明）をして添付する必要があります。ただし、法務局が作成した「法定相続情報一覧図」の写しを利用する場合は、戸籍謄本などの原本を添付する必要がなくなるため、原本還付の手続き（コピーの作成や奥書証明）は不要となります。
法務局へ申請
登記申請書と必要書類が揃ったら、管轄の法務局へ申請します。申請方法としては、法務局の窓口へ直接提出するか、郵送、もしくはオンライン申請があります。
オンライン申請だと法務局に行く必要はありませんが、添付書類は郵送しなければいけません。書類を郵送する際はレターパックなど追跡ができる形で送付しましょう。
書類にミスがあった場合
一般の方が登記の申請を行う場合、ミスがある場合も多いです。不備がある場合、法務局から連絡が来て、修正の指示を受けます。
書類の不足の場合は、不足分を追加で郵送します。記載の間違いがあれば、法務局の窓口まで行く必要があることもあります。
登記の完了後
法務局で登記が完了すると、「登記完了証」と「登記識別情報」を受け取ります。登記簿謄本（登記事項証明書）の取得して、相続内容や名義変更が正確に反映されているか確認しましょう。原本還付を依頼した提出書類も返却されます。窓口に取りに行く時は、運転免許証やマイナンバーカードなど本人確認書類を持参しましょう。提出時に郵送での返却を希望していた場合は、法務局から郵送されます。
受け取る書類のうち登記識別情報通知は再発行されないので、無くさないようにしましょう。
自分で相続登記を進める前に確認したいチェックリスト
自分で手続きを進める前に、以下の項目をひとつずつ確認しましょう。
このチェックリストで不安な項目が多い方は、無理をせず専門家に依頼した方が、結果的に時間もコストも抑えられるケースが多くあります。
まとめ
この記事では、相続登記を自分で行う方法について解説しました。相続人がシンプルで時間に余裕がある場合は自分で手続きすることも可能ですが、兄弟姉妹の相続や代襲相続がある場合、相続人同士の関係が良好でない場合、長年放置された不動産がある場合などは、専門家に依頼したほうが、結果的に手間・時間・ミスのリスクを抑えられるケースが大半です。
相続登記は義務化され、期限内に手続きをしないと過料の対象になる可能性もあります。「何から手をつけていいか分からない」「自分で進めて本当に大丈夫か不安」と感じるのは、決して珍しいことではありません。
自分で行うことに固執せず、まずは無料相談などを利用して、ご自身のケースで自分で進めるべきか専門家に依頼すべきかを具体的に確認してみることをおすすめします。相談したからといって、必ず依頼しなければならないわけではありません。オンラインで申請書類を作成してくれるサービスなどもありますので、必要に応じて利用を検討してみてもよいでしょう。相続登記でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
▼実際に「いい相続」を利用して、専門家に相続手続きを依頼した方のインタビューはこちら
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