私の所有するマンションは地上権なのですが、それでも私が亡くなった場合に相続税の対象になるものでしょうか？ 執筆日: 2019年7月2日(更新日: 2020年8月31日)

マンション所有者が持っている土地の権利が「地上権」であった場合もやはりそれは財産権の一つですので、相続税の対象となります。

マンションの所有と土地の権利

マンションはそれぞれの持ち主がそれぞれの部屋の「所有権」を持つと同時に、その部屋を所有するための土地の権利も保有していることになります。 少し法律的、専門的な話になりますが、マンションの場合、基本的に一筆（数筆の場合もある）の土地につき、部屋の所有者がそれぞれ床面積の割合に応じた権利を持っているという関係になっています。

昭和の時代に建てられたような古いマンションですと「土地と建物の権利が一体化されていない」物件もあるのですが、最近建てられるものはまず「土地と建物が一体化されているため、分離して処分できない」権利関係になっていることが普通です。 この場合、部屋の所有者が持つ土地の使用権のことを「土地の敷地権」といいます。

「敷地権」は所有権である場合が多いのですが、土地を借りる権利である「地上権」や「賃借権」が設定されていることもあり、これも他の不動産と同様に財産的価値を持っています。

▶相続税評価額はどうやって出す？土地家屋や株など相続財産の計算方法

地上権の評価

地上権は「物権」であるため、とても強い権利といえますが、所有権には劣るため、通常の土地の評価金額に対して一定の割合を掛ける（減額する）形で評価されます。

まず、通常の土地の評価方法を確認してみましょう。 土地の評価というのは「市街地の宅地」を評価する際に用いる「路線価方式」またはそれ以外の土地を評価する際に用いる「倍率方式」のどちらかで評価します。 路線価はその宅地が面している道路につけられた価格を参考に、土地の形状などを考慮して算出される金額です。

倍率方式では固定資産税評価額に対して一定の倍率を掛けるのですが、具体的な倍率は国が定めています。 路線価、あるいは倍率がどのくらいかというのは国税庁のウェブサイトや税務署に行って調べることができます。 そして、地上権の場合はそのようにして得られた価格を以下の割合で補正して計算します。

地上権はその存続する期間を定めることができますが、権利の残存期間がどのくらいあるのかによって下記の割合を掛けます。

権利の残り期間が
・10年以下　→　5％
・10年～15年以下　→　10％
・15年～20年以下　→　20％
・20年～25年以下　→　30％
・25年～30年以下、期間の定めがないもの　→　40％
・30年～35年以下　→　50％
・35年～40年以下　→　60％
・40年～45年以下　→　70％
・45年～50年以下　→　80％
・50年～　→　90％

▶【不動産相続】手続きの流れと節税方法をわかりやすく解説