【事例】父が相続対策にアパートを建てようとしています（64歳女性 資産7,200万円）【税理士執筆】
「いい相続」や提携する専門家に寄せられた相続相談を元に、その解決策を専門家が解説するケーススタディ集「相続のプロが解説！みんなの相続事例集」シリーズ。
今回は、節税対策のために父がアパート建設を考え始めたという、64歳女性の方からの相談事例をご紹介します。
解説は、岩田志郎税理士事務所の行政書士、税理士・岩田 志郎さんです。
目次
この記事を書いた人
〈税理士、行政書士、AFP、上級相続診断士、上級終活ガイド〉
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アパート建設は節税になる？
相談内容
90歳になる父の相続税対策の相談です。自宅のほかに評価額3,600万円の土地があり、このままだと父が亡くなったあと相続税が発生します。そこで父は、その土地にアパートを建設しようと言っているのですが、その対策は正しいのでしょうか？節税ができるよう、適切な生前対策をとりたく、アドバイスをお願いします。
相談者
- プロフィール：64歳女性
- お住まい：埼玉県
- 相続人：長女（相談者本人）・次女の2名
- 被相続人：父（90歳、健在）
| 財産の内訳 | 内 容 | 評価額 |
|---|---|---|
| 不動産 | 自宅 （戸建て、相談者と同居） 土地200㎡ |
2,200万円 |
| 不動産 | 土地（更地）300㎡ | 3,600万円 |
| 預貯金 | 1,400万円 |
※プライバシー保護のため、ご住所・年齢・財産状況などは一部架空のものです。
相関図
アドバイス1 自宅の土地には、小規模宅地特例が適用される可能性も
自宅の土地には小規模宅地特例が適用される可能性があります。条件をみたせば、最大330㎡部分について課税価格が80％減額されます。
この特例適用後の評価額が2,200万円であるとして計算しますと、全財産は7,200万円となり、相談者の方と妹さんが175万円ずつ、お二人で350万円の相続税を納めることになります。
アドバイス２ アパートを建設した場合、相続税の減額が見込める
土地の相続税評価額
アパートの経営を行うことで、土地や建物に対する課税評価額が下がり、現金や更地で相続するより相続税の節税になります。
土地はアパートを建てることによって貸家建付地になります。
貸家建付地の評価額の計算は次の通りです。
＝2,952万円
すなわち評価額が18％軽減されました。
建物の相続税評価額
預貯金の全額、1,400万円でアパートを建てたとします。建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じで、建築費用のおおむね60％程度となります。すなわち1,400万円の預貯金が840万円の建物に変わりましたので560万円評価額が減りました。
さらに、アパート等の「貸家」は自用家屋の70％で評価されます。
すなわち、最終評価額は588万円となります。812万円（58％）評価額が減りました。
アパート建設の節税額
結果、それぞれの財産の評価額は以下になりました。
自宅2,200万円 土地2,952万円 預貯金0円 アパート588万円
財産総額は5,740万円となりました。1,460万円（20％）の減額です。
相続税額は、相談者の方と妹さんが77万円ずつ、お二人で154万円となります。196万円（56％）納税額が減りました。
アドバイス３ アパートを建設した場合のメリット・デメリット
アパート建設のメリット
- 上記のとおり、土地、建物の評価減が実現します。
- 賃貸収入が見込まれます
アパート建設のデメリット
- 空き家のリスクがあります
- 貸家の管理・補修のわずらわしさがあります。
アドバイス４ 資金計画と採算性の検討が必要
本件では預貯金をすべてアパート建設に充てましたが、事前にご自分のライフプランを立て、その預貯金が本当に余裕資金かどうか、資金計画を立てる必要があります。
またアパート建設に1,400万円で足りないときは借入をすることになりますが、あらかじめ自己資金と借入金の比率などの資金計画、または返済計画を十二分に検討することが大事です。
立地や採算性も重要な検討項目となります。
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